Czy warto nadpłacać kredyt hipoteczny?

[Spoiler]

Tekst będzie prawdopodobnie długi. Wiadomo jak wygląda obecny świat – ludzie nie czytają całych tekstów. Zatem, jeśli już teraz chcesz poznać moją odpowiedź to brzmi ona tak:

Jeśli ktoś jest na etapie, na którym pytanie „czy warto nadpłacić kredyt hipoteczny” wrzuca na dowolne forum internetowe, licząc, że tam uzyska odpowiedź, na podstawie której będzie mógł podjąć merytoryczną decyzję, to niech lepiej od razu nadpłaci kredyt. Nadpłaca kredyt i ma problem z głowy, decyzja ta może nie będzie optymalna, ale będzie okej.

Nie chcę nikogo zniechęcać do zadawania pytań, poszerzania swoich horyzontów i wiedzy. Chodzi mi raczej o to, że komentujący na forach internetowych nie wnikną w Twoją indywidualną sytuację finansową i nie podpowiedzą optymalnego rozwiązania w Twoim przypadku. Zatem jest to dla Ciebie strata czasu. Czytaj, zadawaj pytania, dziel się spostrzeżeniami z innymi, a będziesz w stanie podejmować decyzje stosowne do Twojej (i tylko Twojej) sytuacji. Jeśli szukasz gotowych rozwiązań, proszę, masz je powyżej w dwóch zdaniach, które załatwiają sprawę.

Możesz też skorzystać z grafiki-algorytmu w dalszej części tekstu, aby samodzielnie znaleźć odpowiedź na to „filozoficzne” pytanie – jeśli jesteś bardziej dociekliwy.

Wstęp właściwy

Zdaję sobie sprawę, że odpowiedź z powyższego akapitu większości osób nie usatysfakcjonuje, bo przecież to nie może być takie proste – nadpłać kredyt i koniec. Oczywiście mają one rację: nie jest to takie łatwe przede wszystkim z dwóch powodów.

Po pierwsze ciężko porównywać inne alternatywy inwestycyjne z nadpłatą kredytu, gdyż musimy porównywać nie tylko stopy zwrotu, lecz tak naprawdę stopę zwrotu dzieloną przez ryzyko (współczynnik Sharpe’a). O ile łatwo przyrównać stopę zwrotu z nadpłaty kredytu do tego z lokaty, o tyle jeśli mielibyśmy porównywać nadpłatę kredytu do inwestycji w akcje, ETFy czy cokolwiek innego, to pojawiają się problemy.

Po drugie kredyt na cele mieszkaniowe oddziałuje dość silnie na posiadacza. Nikt nie lubi mieć hipoteki na mieszkaniu, w którym mieszka. Jeśli moglibyśmy wybrać dwa identyczne stany różniące się tylko tym, czy mamy hipotekę na mieszkaniu, czy jednak jej nie mamy, to chyba nie trzeba nikogo przekonywać co jest lepszą opcją. Nie jest to koniec problemów, gdyż mamy też sytuację szczególną, od której zacznę, czyli inwestowanie w nieruchomości.

Kredyt pod inwestycje w nieruchomości

(Jeśli kogoś nie interesuje temat inwestowania w nieruchomości, niech pominie całkiem ten akapit. Dalszy ciąg tutaj.)

Mieszkania kupuje się nie tylko na potrzeby własne, ale także w celach inwestycyjnych, jak to się przyjęło mówić: “na wynajem”. Jest to przypadek szczególny i trudny, gdyż do tej grupy zaliczają się zarówno osoby, które mają kilka/kilkanaście mieszkań na wynajem (czyli de facto prowadzącą działalność gospodarczą w tym zakresie) oraz te, które mają jedno lub dwa mieszkania i traktują taką inwestycje często jako lokatę kapitału albo dywersyfikację inwestycji.

Jeśli ktoś ma wiele mieszkań, to sytuacja jest prosta. Traktuje on kredyt jako dźwignię finansową, którą finansuje swój biznes. Sytuacja jest jasna. Taka osoba nie będzie chciała i (raczej) nie powinna nadpłacać kredytu. Chyba, że uważa, że dana dźwignia finansowa jest za duża i chce ją obniżyć. Dodatkowo taka osoba zazwyczaj ma doświadczenie branżowe, więc nie potrzebuje rad z for internetowych, a tym bardziej moich.

Jeśli ktoś ma jedno lub dwa mieszkania, to tutaj pojawiają się schody, bo dochodzi lekki element psychologii. Nie każdy lubi kredyt jako źródło finansowania (mimo, że z niego korzysta). Przed podjęciem decyzji o nadpłacie warto dokonać pewnych kalkulacji, aby mieć chociaż uproszczony ogląd sytuacji.

Załóżmy, że właśnie rozpoczynamy inwestycję w nieruchomość o wartości 500 000 zł gotowej do wprowadzenia się przez najemcę. Dysponujemy kwotą 100 000 zł, która stanowi nasz wkład własny. Kredyt będzie brany w równych, rozłożonych na 30 lat (360 miesięcy) ratach o zmiennej stawce WIBOR 3M. Marża kredytu to 2,0%, natomiast obecne oprocentowanie WIBOR 3M to 2,5%. Miesięczny dochód netto z najmu, to 1900 zł (po opłaceniu podatku i wszystkich innych kosztów stałych), czyli rocznie 22 800 zł.

Korzystając z kalkulatora oprocentowania na stronie UOKiKu, wychodzi nam, że koszt odsetkowy pierwszej raty to 1500 zł. Dla uproszczenia załóżmy, że WIBOR w ciągu jednego roku będzie stały oraz część odsetkowa raty w tymże roku także będzie stała. Koszt odsetkowy kredytu rocznie wyniesie wówczas 18 000 zł.

Najpierw spójrzmy na sytuację, w której kupiliśmy mieszkanie za gotówkę i przeznaczyliśmy je na wynajem. W takim wypadku kwota inwestycji wynosi 500 000 zł, a przychód roczny wynosi nadal 22 800 zł.

Teraz wracamy do sytuacji z mieszkaniem na wynajem z kredytem:

Widzimy, że stopa zwrotu jest podobna, jednak angażujemy dużo mniejszy kapitał. Przy wynajmie mieszkania efekt dźwigni finansowej ma niewielkie znaczenie. Stopa zwrotu z najmu bardziej zależy od faktycznej różnicy między zyskiem z wynajmu a kosztami odsetkowymi kredytu.

Oczywiście każdy może przyjąć swoje założenia, wpisać wartości swojej marży albo założyć, że lokal będzie stał pusty przez jeden miesiąc w roku lub też będzie wymagał dodatkowego kapitału na remont, wszystko to można uwzględnić w tym prostym równaniu.

Po pierwsze, kalkulacja ta jest nam potrzebna, aby móc ocenić alternatywy z innych inwestycji. Jeśli moglibyśmy ulokować 100 000 złotych na lokacie płacącej 5% netto rocznie (5,95% brutto rocznie), to inwestowanie w mieszkanie na wynajem wydaje się dość mało kuszące, a zarządzanie lokatą jest dużo łatwiejsze niż zarządzanie mieszkaniem.

Po drugie, możemy przyrównać nasz koszt kredytu (marżę + WIBOR) do wartości inflacji, jeśli inflacja jest wyższa od tej sumy, to nasz kredyt z każdym rokiem się dewaluuje o różnice miedzy kosztem kredytu, a inflacją.

W ten sposób możemy ocenić, czy mamy lepszą alternatywę niż nadpłata kredytu hipotecznego, a jeśli tak, to o ile i czy nie ponosimy przy tym jakiegoś innego dodatkowego ryzyka? O tym napiszę dalej.

(Celowo) całkowicie pomijam zagadnienia związane ze zmianą ceny nieruchomości. Dla inwestora w nieruchomości powinno być jasne, że korzystając z dźwigni finansowej więcej zyskuje albo traci przy zmianach cen nieruchomości. Zatem, jeśli ktoś zakłada, że ceny nieruchomości będą rosły, to nie opłaca mu się nadpłacać kredytu, gdyż zmniejszy tym samym wykorzystywaną dźwignię finansową. Jeśli natomiast spodziewa się spadków cen nieruchomości, wtedy rozumowanie powinno być przeciwne. Dodatkowo dochodzi element horyzontu, w jakim chcemy rozpatrywać zmianę ceny nieruchomości, czy ma być to okres trwania kredytu, czy też jakiś inny przedział czasowy. Ja nie wiem jak będą w przyszłości kształtować się ceny na rynku nieruchomości, dlatego powyższy przypadek zawiera ukryte założenie o niezmienności tych cen oraz relatywnie krótki horyzont czasowy. Jeśli jednak masz inne założenia, to automatycznie Twoje wnioski będą inne.

Czy warto nadpłacać kredyt hipoteczny, czyli Ile zyskamy nadpłacając kredyt?

Nie każdy musi być inwestorem, niektórych inwestowanie na rynkach finansowych niezbyt pociąga. Takie osoby mogą nie mieć możliwości ulokowania pieniędzy w nic sensownego. Obecnie (styczeń 2022) mamy do czynienia z silnie negatywną realną stopą procentową (realna stopa procentowa to różnica między stopą referencyjną a inflacją), przy jednocześnie niskiej stopie referencyjnej (stopa referencyjna to w uproszczeniu cena pieniądza dla banków ustalana przez Narodowy Bank Polski). Zatem obligacje skarbowe detaliczne, konta oszczędnościowe, lokaty itp. oferują żenująco niskie oprocentowanie, które nie chroni kapitału przed inflacją. Niemniej niezależnie od okresu i sytuacji ze stopami procentowymi, nigdy nie dojdzie do sytuacji, w której oprocentowanie lokat będzie wyższe niż koszty kredytu (WIBOR + marża banku).

Przyjmijmy, że przeciętna marża banku wynosi 2%, a WIBOR 3M około 2,5%. Chcąc znaleźć inwestycję, która dałaby stopę zwrotu równą co najmniej kosztom kredytu, to musiałaby ona być równa: (2%+WIBOR 3M)/0,81. Dzielę przez współczynnik 0,81 (1 – 19% podatku), gdyż przy nadpłacie kredytu unikamy „podatku Belki”, który musielibyśmy zapłacić inwestując w obligacje lub otrzymując odsetki od lokaty – nadpłata kredytu nie jest traktowana przez ustawodawcę jako inwestycja.

Teraz każdy musi odpowiedzieć sobie na pytanie: czy w terminie do zakończenia umowy kredytowej będzie zdolny inwestować środki po przeciętnej rocznej stopie zwrotu wyższej niż koszty kredytu? Dla pierwszego roku powinno to być około 5,6%. Jedni stwierdzą, że rynek akcji przeciętnie daje dużo wyższą stopę zwrotu, zatem mogą długoterminowo ulokować środki tam i spokojnie przebić te 5,6%. Inni potrafią dobrze inwestować w mieszkania na wynajem i tam osiągną wyższą stopę zwrotu. Natomiast inni odkładają pieniądze na kontach oszczędnościowych lub trzymają je na rachunku oszczędnościowym w banku, gdzie oprocentowanie jest dużo niższe, w takim wypadku na pewno nie uda się pokonać kosztów kredytu.

Jeśli ktoś chce urealnić (zaktualizować o inflację) swoje środki pieniężne lub wartość kredytu, to oczywiście może to zrobić, ale czy ma to sens – tego nie jestem pewien. Zobrazuję to przykładem. Jeśli miałbym 10 000 zł w gotówce na koncie i 10 000 zł pożyczki oprocentowanej 5% rocznie, to jakie dla mnie ma znaczenie, czy inflacja wynosi 1%, 3%, 5%, czy 10%? Po roku wartość mojego długu, jak i gotówki spadnie na wartości o ten sam procent. Jeśli teraz ulokuję gotówkę na koncie oszczędnościowym 1%, to i tak efektywnie na koniec roku zapłacę 4% odsetek (5% oprocentowanej pożyczki -1% oprocentowania na lokacie) od 10 000 zł (upraszczam rzeczywistość, bo w praktyce będzie to trochę ponad 4%). Co jeśli miałbym tylko 10 000 zł i żadnych długów? Wtedy inflacja bolała by mnie bardziej, gdyż aby się przed nią uchronić musiałbym realizować stopę zwrotu o wartość inflacji plus 19% podatku od zysków kapitałowych. Natomiast w sytuacji gdy mam tylko pożyczkę, to inflacja mi pomaga, gdyż za rok te 10 000 zł będzie obiektywnie mniej warte, więc teoretycznie łatwiej będzie mi je zgromadzić.

Kredyt na własne M

Możliwe, że teraz pojawia się lekkie poirytowanie, bo przeczytałeś już ponad 1000 słów, a nadal nie wiesz co masz w Swojej sytuacji zrobić.

Michał lejesz wodę a nie piszesz czy nadpłacać czy nie.

Każdy czytelnik

Teraz przechodzimy do najpopularniejszej sytuacji, czyli co robić kiedy kredyt mamy na nasze własne “cztery kąty”.

Rozprawmy się najpierw z jedną kwestią. Wiadomo, że kredyt nie jest czymś, co każdy chce mieć, jednak wydaje mi się, że największe obciążenie psychiczne przy posiadaniu go pojawia się na samym początku przy podpisywaniu umowy i tuż po (pomijam sytuacje, że mamy problem z regulowaniem bieżących zobowiązań, tutaj piszemy o nadpłacie kredytu, zatem takowego kłopotu nie przewiduję). Człowiek bardzo szybko przyzwyczaja się do zastanej sytuacji, więc początkowy silny dyskomfort związany z kredytem może się z czasem zmniejszyć. Jednakże nie ma co liczyć na to, że kiedyś taki kredyt polubimy. Moja rada jest taka, że jeżeli kredyt jest dla nas czymś nowym i zaciągnęliśmy go niedawno (powiedzmy mniej niż rok temu), to proponowałbym wstrzymać się z nadpłatą, aby zobaczyć jak naprawdę czujemy się z takim obciążeniem finansowym*.

Oczywiście z matematycznego punktu widzenia nie ma to żadnego sensu. Jednakże może to być cenne doświadczenie i lekcja życiowa. Pokonywanie dyskomfortów i problemów życiowych buduje w nas większą wiarę w siebie. Gdy z czasem zdecydujemy się dokonać nadpłaty, tym bardziej przysporzy nam to wiele satysfakcji.

W takim razie co w sytuacji, gdy kredyt już jest mentalnie oswojony?

*Jeśli kredyt działa na nas fatalnie, zaburza sen i powoduje mnóstwo chronicznego stresu, to wtedy raczej nie ma na co czekać, a walczyć z nim każdym możliwym sposobem i nadpłacać. Nie jestem psychologiem, ale może w takiej sytuacji warto skonsultować się ze specjalistą.

Jaki jest wniosek?

Rozważmy sytuację, gdy mamy zarówno gotówkę, jak i dług (np. kredyt hipoteczny), to spłata takiego zadłużenia nie zmienia naszej ekspozycji na działanie inflacji, natomiast daje nam możliwość zmniejszenia swojej ekspozycji na zmianę stopy procentowej.

W sytuacji wysokiej inflacji, kiedy możliwość wzrostu stopy procentowej jest większa, to nadpłata kredytu wydaje się wbrew pozorom korzystna, gdy WIBOR potencjalnie będzie rosnąć i nasze zwroty z inwestycji też będą musiały gonić ten wzrost.

W sytuacji niskiej inflacji, kiedy możliwy jest spadek stopy procentowej, wtedy WIBOR będzie spadać, a nasza stopa zwrotu z inwestycji będzie mogła być niska, ale i tak wyższa od kosztów kredytu.

Powyższy tok rozumowania dotyczy kredytów ze zmienną stopą procentową (czyli większości kredytów w Polsce), dla kredytów ze stałą stopą procentową tok rozumowania jest przeciwny.

Wyżej wspomniałem tylko o wysokiej i niskiej inflacji, bez podania konkretnie co rozumiem przez pojęcia „niska” i „wysoka”. Nie jest łatwo to ocenić. Zakładając, że stopa inflacji nie przebija 10% i porusza się w przedziale od -1% (deflacja), do 10% (inflacja), to, czy inflacja jest wysoka czy niska oceniałbym przez pryzmat realnych stóp procentowych. Im stopa realna jest bardziej ujemna, tym inflacja jest wyższa, im stopa realna jest bardziej dodatnia, tym inflacja jest niższa – podkreślam, tak ja na to patrzę, niemniej sam mechanizm inflacji i wzrostu/spadku stóp procentowych działa niezależnie od mojej subiektywnej oceny poziomu inflacji.

Niestety, ani ja, ani nikt inny poza Tobą, nie jest w stanie odpowiedzieć na pytanie, czy w Twojej sytuacji należy nadpłacić kredyt hipoteczny, a jeśli ktoś mówi, że wie, to najprawdopodobniej po prostu ściemnia. Możesz sugerować się swoimi umiejętnościami, aby osiągnąć stopę zwrotu z inwestycji powyżej kosztów kredytu. Jeśli fatalnie czujesz się ze świadomością posiadania kredytu, to po prostu go nadpłać, bo mniej stresu i zdrowie psychiczne jest ważniejsze niż jakakolwiek stopa zwrotu. Chciałbym przedstawić Ci pewien algorytm, którym mógłbyś kierować się samodzielnie podejmując tę decyzję. Spójrz na poniższą grafikę:

Refleksja – Czy nadpłata kredytu to w ogóle inwestycja?

W tym momencie może warto wspomnieć, że nadpłata kredytu nie jest inwestycją. Jest to regulowanie zobowiązania. Oczywiście gotówka daje nam wiele alternatyw i jedną z tych możliwości jest spłata (częściowa) zobowiązania. Nie należy mylić tego z inwestowaniem. Co więcej, porównując opcję inwestycyjną z nadpłatą nie należy porównywać tylko %, gdyż nie są to tożsame opcje. Po pierwsze, raz spłaconej kwoty nie przeznaczymy już na inne cele, natomiast z inwestycji finansowych zazwyczaj możemy dość płynnie wyjść (zakończyć je przed planowanym terminem) i środki pieniężne rozdysponować na nowo.

Ponadto, raz spłacona należność znika na zawsze, natomiast inwestycja żyje własnym życiem i jej losy mogą być niepewne. O ile nadpłata obniży odsetki od kredytu, to nie jest to zysk, lecz redukcja kosztów (nota bene odsetkowych). Z punktu widzenia mentalnego rachunku zysku i strat, taka operacja nie generuje przychodów, lecz obniża koszty i raczej powinna być porównywana z operacjami podobnymi, czyli takimi, które zmieniają nasze koszty.

O ile każdy porównuje stopy odsetek od kredytu z lokatami lub obligacjami, a jakoś nikt z nakładami w redukcję kosztów (przynajmniej ja nie znalazłem nikogo, kto by tak robił). Na przykład, jeśli ktoś jeździ starym samochodem, który dużo spala, a jednocześnie są z nim problemy i wymaga ciągłych napraw, to może zmiana samochodu na nowszy, dzięki czemu zaoszczędzimy na paliwie oraz na naprawach, będzie bliższa nadpłacie kredytu niż lokata lub kupno akcji. Podobnie może być z wymianą sprzętu AGD na bardziej energooszczędny, co też zmniejsza nasze miesięczne koszty. Nadpłata może być zatem porównana do nakładu finansowego, który w dłuższej perspektywie powoduje oszczędności poprzez redukcję kosztów, a nie dodatkowe zyski.  

Moim zdaniem jest to refleksja, którą warto zapamiętać.

To Twoja decyzja

Niestety w finansach jest trochę jak w życiu. Ktoś może pokazać nam różne pary drzwi, ale to my sami musimy zdecydować przez które z nich przejdziemy. Ja też chciałbym mieć gotowe rozwiązania, zwłaszcza w trudnych tematach, jednak takowe nie istnieją. Oczywiście można próbować „usiąść i to policzyć”, ale niestety nie jest to takie proste, gdyż zawsze musimy przyjąć jakieś założenia, a dodatkowo nie sposób w równaniu matematycznym opisać satysfakcji ze spłaty kredytu na własne M. Dlatego w takich przypadkach musimy kierować się „zarówno sercem jak i rozumem”, aby podjąć decyzję korzystną dla naszego portfela, jak i zdrowia psychicznego. Mam nadzieję, że powyższy tekst choć trochę Ci w tym pomógł.

---

Dodatek – Jeśli już nadpłacać to czy skracać termin czy zmniejszać ratę?

W sytuacji gdy decydujemy się na nadpłatę kredytu, musimy podjąć jeszcze jedną decyzję, a mianowicie: skrócić okres kredytu zachowując dotychczasową ratę, czy może zmniejszyć wysokość raty płaconej do banku. W sytuacji poniżej będę odnosił się do kredytów ze stałą ratą, czyli tak zwanymi ratami równymi (annunitowymi) – jest to typowa forma kredytu w Polsce.

Z punktu widzenia samej arytmetyki, skrócenie terminu będzie na pewno korzystniejszą opcją, gdyż w ten sposób zapłacimy w sumie mniej odsetek od kredytu. Poniżej przedstawiam przykład liczbowy oraz wzór jak można to samemu policzyć, ale nawet bez matematyki można to sobie łatwo wyobrazić. Skoro odsetki od kredytu płacimy co miesiąc, to im krótszy okres kredytu, tym mniej takich płatności będziemy musieli dokonać (a przy okazji spłacamy kapitał szybciej). Jeśli kogoś interesują tylko opłacalności nadpłaty to powinien wybrać skrócenie okresu kredytu.

Nadpłacenie kredytu ze zmniejszeniem raty także jest korzystne. Ono też przecież zmniejszy zobowiązanie, lecz korzyść finansowa będzie mniejsza niż przy skróceniu okresu. Niemniej jestem sobie w stanie wyobrazić sytuację, w której ktoś chce nadpłacić kredyt, aby zmniejszyć wysokość miesięcznej raty, która zaczyna stanowić dość spory procent budżetu domowego (np. w przypadku gdy stopy procentowe rosną, tak jak na przełomie 2021/2022). Zatem, gdy obawiamy się wzrostu stóp procentowych i tego, czy będziemy wówczas mieli problemy z regulowaniem kredytu, wtedy opcja zmniejszenia wysokości raty wydaje się być sensownym rozwiązaniem. Tutaj znaczenie ma nasze subiektywne podejście i stan budżetu domowego, a nie sama optymalizacja oszczędności na nadpłacie.

Zobrazuję to na przykładzie, który lepiej wyjaśni różnicę finansową między rodzajami nadpłat. Ciężko stworzyć uniwersalny przykład, dlatego posłużymy się nowym kredytem na 300 000 zł na okres 20 lat zaciągniętym przy kosztach kredytu (WIBOR 3M + marża) 5,5% w ratach równych. Podobnie może być z kredytem wziętym w przeszłości, który teraz osiągnął takie parametry. Przewidywana nadpłata to 10% wartości kredytu czyli 30 000 zł.

Jeśli chcesz przeliczyć dane dla swojego kredytu, to po prostu podstaw swoje liczby.

Do wykonania obliczeń takich jak poniżej przyda się excel lub dobry kalkulator, można też skorzystać z kalkulatora na stronie UOKiKu¹.

A – renta równa (annunitowa) – albo po prostu rata

PV – wartość bieżąca – dla nas wielkość zobowiązania pozostałego do spłaty

r_r – roczna stopa procentowa – dla nas koszt kredytu

n – ilość kapitalizacji oraz płatności w ciągu roku

t – czas w latach – w tym wypadku czas do wymagalności kredytu (do zakończenia okresu kredytowania)

Zacznijmy od policzenia, ile wynosi rata obecnie:

Obecnie płacimy miesięcznie ratę w wysokości 2 063,66 zł.

Policzmy teraz łatwiejszy przypadek, w którym nadpłacamy kredyt o 30 000 złotych i chcemy pomniejszyć ratę:

Zatem rata spadnie o około 200 zł do 1 857,30 zł.

W przypadku, gdy chcemy zmniejszyć okres trwania kredytu nasza rata się nie zmienia, zmienia się natomiast wartość zobowiązania oraz czas (t). Nie ma sensu wyprowadzać wzoru dla t, lepiej użyć iteracji i wpisywać okresy aż znajdziemy taki, przy którym wyliczona rata będzie podobna do tej, którą płacimy teraz. W ten sposób poznamy nowy okres kredytu.

Nasz okres kredytu skróci się do 16,6826 lat, czyli do około 16 lat i 8 miesięcy, czyli o ponad 3 lata.

Powyższe obliczenia pokazują jaki mamy bezpośredni zysk z nadpłaty, ale trochę trudno je porównać. Obie metody można przyrównać licząc sumę wszystkich płatności do banku od momentu nadpłaty do zakończenia kredytu. W ten sposób porównamy, ile odsetek zapłacimy łącznie w obu tych opcjach. Takie wyliczenie jest dość intuicyjne, wystarczy przemnożyć ratę przez ilość miesięcy pozostałych do spłaty.

Tak będą prezentowały się korzyści z nadpłaty:

Scenariusz	Rata miesięczna	Ilość miesięcy	Kwota do zapłaty bankowi	Zysk po nadpłacie	Zysk po nadpłacie po odliczeniu kwoty nadpłaty
Brak nadpłaty	2063,66	240	495 278,40	0	0
Nadpłata ze zmniejszeniem raty	1857,30	240	445 752,00	49 526,40	19 526,40
Nadpłata ze skróceniem okresu	2063,66	200,19	413 126,57	82 151,83	52 151,83

Teraz już wiesz, jak policzyć to samodzielnie. Dla sprawdzenia obliczeń można posłużyć się stroną UOKiKu.

Dodatek – Czy ja nadpłacam kredyt?

Jest chyba jasne, że to, czy ja kredyt nadpłacam, czy nie, jest absolutnie nie związane z Twoją sytuacją, ani z tym jaką decyzję powinieneś podjąć. Może jednak interesować Cię czy ja sam stosuję się do tego o czym piszę.

Tak, nadpłacam kredyt hipoteczny na własne mieszkanie. Jestem świadomy, że nie jest to optymalna decyzja z punktu widzenia samej matematyki, gdyż sądzę, że byłbym w stanie inwestować środki po lepszej stopie zwrotu niż koszty kredytu. Oczywiście nie mam takiej pewności, ale na bazie historycznych wyników strategii, które realizuję oraz wyników, które osiągam na przestrzeni kilku lat, wydaje się to co najmniej prawdopodobne.

W przypadku decyzji o nadpłacaniu kredytu nie kierowałem się arytmetyką, lecz bardzo subiektywnym uczuciem, którym jest niechęć do posiadania zobowiązań. Ponadto istnieją 3 argumenty dlaczego nadpłacam kredyt:

• Zapisy w umowie kredytowej nie są optymalne do nadpłacania i gdybym w przyszłości chciał jednorazowo spłacić cały kredyt to poniósłbym dodatkowe koszty – co zachęca do stopniowego nadpłacania.
• Po prostu nie lubię kredytu i faktu, że co miesiąc muszę płacić odsetki. Im szybciej się go pozbędę, tym będzie dla mnie wygodniej.
• Trzeci i chyba najistotniejszy argument, to fakt, że spodziewam się, że będę potrzebował kolejnego kredytu hipotecznego w niedalekiej przyszłości. Nie jestem w stanie określić teraz dokładnie terminu i kwoty, ale na pewno nie chciałbym mieć ograniczonej zdolności kredytowej przez stare zobowiązanie. Dlatego też muszę pozbyć się obecnego kredytu hipotecznego.  

Tak wygląda moja sytuacja i tym się kierowałem podejmując decyzję o nadpłacaniu kredytu. Jak widać, nie zawsze wszystko musi być poparte liczbami, a pewne decyzje trzeba rozpatrywać w szerszym kontekście np. dalszych planów życiowych, zapisów w konkretnych umowach itp. itd. Mam nadzieję, że ciekawość została zaspokojona.

---

Link, źródła i przypisy:

1. Kalkulator na stronie UOKiK https://finanse.uokik.gov.pl/kalkulator-zmiany-oprocentowania (data dostępu 7 stycznia 2022)
2. Przeciętna marża kredytu hipotecznego na koniec 3-ego kwartału 2021 roku dla kredytu z 20% wkładem własnym – źródło bankier.pl https://www.bankier.pl/wiadomosc/Marze-kredytow-hipotecznych-w-III-kwartale-2021-r-HipoTracker-Bankier-pl-8193849.html (data dostępu 7 stycznia 2022)
3. Oprocentowanie WIBOR 3M na początku 2022 roku – źródło bankier.plhttps://www.bankier.pl/mieszkaniowe/stopy-procentowe/wibor?rateDate=&rateChartType=3m (data dostępu 7 stycznia 2022)
4. Realna stopa procentowa w Polsce w latach 2002-2021 – źródło bankier.pl https://www.bankier.pl/wiadomosc/Koniec-rezymu-zerowych-stop-procentowych-nie-zakonczyl-finansowej-represji-8244459.html (data dostępu 7 stycznia 2022)