czy inwestowanie w REITy jest alternatywą do inwestowania w nieruchomości

Doprecyzuję odrobinę tytułowe pytanie: Czy inwestowanie w REITy jest sensowną alternatywą do inwestowania w nieruchomości, kiedy środki na zakup fizycznej nieruchomości są niewystarczające?

Zacznę od wyjaśnienia, czym właściwie jest REIT. REIT (ang. real estate investment trust) to rodzaj specjalnego funduszu, który zajmuje się generowaniem dochodów z wszelkiego typu nieruchomości oraz dzieleniem się z posiadaczami jednostek funduszu przychodami z tych inwestycji. W uproszczeniu można powiedzieć, że REIT to fundusz, który inwestuje na rynku nieruchomości – więcej o REITach można przeczytać chociażby na Investopedii.

Wpis pochodzi z serii Często Zadawanych Pytań na które udzielam odpowiedzi w 2 minuty lub mniej.

Większość tego typu funduszy jest publicznie notowana na giełdach i handluje się nimi dokładnie tak samo jak akcjami czy ETFami, dlatego fundusz taki posiada bieżącą wycenę rynkową. Ma to swoje pulsy i minusy. Zaletą REITów jest fakt, że do zakupu jednostki tego typu funduszy wystarczy bardzo niewielki kapitał, jednak wahania jego ceny nie zależą wprost od wyceny nieruchomości, ale od sił popytu i podaży na danej giełdzie.

W czym tkwi problem?

Najlepiej zobrazować to na liczbach i grafikach. Do porównania wezmę dwa ETFy dostępne na stronie Portfolio Visualizer. Indeks dużych spółek akcyjnych reprezentuje fundusz Vanguard 500 Index Fund (VFINX). Natomiast REIT jest reprezentowany przez fundusz Vanguard REIT Index Fund (VGSIX). Historia porównania obejmuje okres od stycznia 1997 do maja 2023.

W tym czasie zmienność funduszu opartego o REITy przypominała zmienność na rynku akcji, a momentami ruchy obu aktywów praktycznie się pokrywały. Co więcej, zmienność (mierzona odchyleniem standardowym) oraz maksymalne obsunięcie kapitału w tym okresie było wyższe dla funduszu nieruchomościowego, co może wydawać się mało intuicyjne. Celowo wybrałem ten przykład, aby pokazać, że REITy posiadają bardzo dużą zmienność – w przeciwieństwie do klasycznych, fizycznych nieruchomości. Jak widać REITy nie są alternatywą do inwestowania w fizyczne nieruchomości, gdyż ich charakterystyka zbliżona jest bardziej do akcji.

Wykres prezentujący przejściowe obsunięcia kapitału dla rynku akcji oraz przykładowego funduszu REITów. Źródło tej jak i powyższych grafik portfoliovisualizer.com

Porównanie REITów i klasycznych nieruchomości

Poniżej znajdziesz porównanie akcji, REITów i nieruchomości pod względem kilku parametrów.

REITyFizyczne nieruchomościAkcje
Wymagany kapitałNiski, nawet od kilkuset złotychWymagany jest duży kapitał, najczęściej kilkadziesiąt lub kilkaset tysięcy złotychNiski, nawet od kilkuset złotych
Dostępność do informacji o wycenie aktywaInstrument notowany na rynku, zatem codziennie znamy bieżącą wycenę Rzadko – tylko w momencie dokonywania transakcji lub porównując ceny transakcyjne w okolicyInstrument notowany na rynku, zatem codziennie znamy bieżącą wycenę
Wahania cenyBardzo duże i szybkieZazwyczaj niewielkie i powolneBardzo duże i szybkie
Możliwe maksymalne przejściowe straty (obsunięcia kapitału) – nominalnieZazwyczaj bardzo duże, sięgające nawet 70% i więcejZazwyczaj niewielkie i nie sięgające więcej niż kilka lub kilkanaście procent.Zazwyczaj bardzo duże, sięgające nawet 70% i więcej
Wypłata gotówki do inwestoraSą zobligowane do wypłaty dywidendy inwestorowiMożna uzyskiwać przychody z najmu/dzierżawyNie są zobligowane do wypłaty dywidendy, lecz taka możliwość istnieje
Opodatkowanie zyskówTak jak inne dochody, czyli w Polsce 19% (plus często dodatkowy podatek u źródła przy dywidendach)Zależy od tego, czy wynajmujemy prywatnie, czy w ramach działalności, np. stawka ryczałtowego podatku od przychodów z czynszu najmu wynosi 8,5% pod warunkiem, że ich wartość nie przekracza 100 000 zł rocznieTak jak inne dochody, czyli w Polsce 19% (plus często dodatkowy podatek u źródła przy dywidendach od zagranicznych spółek)
Płynność inwestycji (łatwość sprzedaży)Bardzo duża, każdego dnia można sprzedać jednostki na rynkuNiewielka, potencjalna trudność ze znalezieniem nabywcy oraz długi czas doprowadzenia do transakcjiBardzo duża, każdego dnia można sprzedać akcje na rynku
Łatwość dywersyfikacjiRelatywnie łatwa, fundusze tego typu inwestują zazwyczaj w wiele nieruchomości, ponadto łatwo nabywać wiele REITówZważywszy na unikatowość każdej inwestycji oraz dużą wartość pojedynczej nieruchomości jest to zdecydowanie trudniejszeRelatywnie łatwa, można nabywać ETFy na całe indeksy, ponadto łatwo nabywać wiele pojedynczych akcji
Koszty zarządzania (management fees)Występują i trzeba na nie uważać.Nie występują, ale trzeba ponosić inne koszty związane z posiadaniem nieruchomości np. podatek od nieruchomość lub czynszJeśli kupujemy bezpośrednio akcje, to nie ponosimy tego typu kosztów.
Opracowanie własne.

Mam nadzieję, że po zapoznaniu się z tabelą wiesz już, że REITom dużo bliżej do akcji niż do fizycznych nieruchomości. Budując portfel długoterminowy oczywiście można nabywać tego typu fundusze, ale warto wiedzieć, że nie będą one stabilizowały portfela tak, jak fizyczna nieruchomość.

Jeśli chcesz dowiedzieć się jak różne klasy aktywów, w tym między innymi REITy i nieruchomości radziły sobie historycznie z inflacją, to koniecznie zapoznaj się z wpisem: Jak pokonać inflacje?

Wpis pochodzi z serii Często Zadawanych Pytań na które udzielam odpowiedzi w 2 minuty lub mniej.