Doprecyzuję odrobinę tytułowe pytanie: Czy inwestowanie w REITy jest sensowną alternatywą do inwestowania w nieruchomości, kiedy środki na zakup fizycznej nieruchomości są niewystarczające?
Zacznę od wyjaśnienia, czym właściwie jest REIT. REIT (ang. real estate investment trust) to rodzaj specjalnego funduszu, który zajmuje się generowaniem dochodów z wszelkiego typu nieruchomości oraz dzieleniem się z posiadaczami jednostek funduszu przychodami z tych inwestycji. W uproszczeniu można powiedzieć, że REIT to fundusz, który inwestuje na rynku nieruchomości – więcej o REITach można przeczytać chociażby na Investopedii.
Wpis pochodzi z serii Często Zadawanych Pytań na które udzielam odpowiedzi w 2 minuty lub mniej.
Większość tego typu funduszy jest publicznie notowana na giełdach i handluje się nimi dokładnie tak samo jak akcjami czy ETFami, dlatego fundusz taki posiada bieżącą wycenę rynkową. Ma to swoje pulsy i minusy. Zaletą REITów jest fakt, że do zakupu jednostki tego typu funduszy wystarczy bardzo niewielki kapitał, jednak wahania jego ceny nie zależą wprost od wyceny nieruchomości, ale od sił popytu i podaży na danej giełdzie.
W czym tkwi problem?
Najlepiej zobrazować to na liczbach i grafikach. Do porównania wezmę dwa ETFy dostępne na stronie Portfolio Visualizer. Indeks dużych spółek akcyjnych reprezentuje fundusz Vanguard 500 Index Fund (VFINX). Natomiast REIT jest reprezentowany przez fundusz Vanguard REIT Index Fund (VGSIX). Historia porównania obejmuje okres od stycznia 1997 do maja 2023.
W tym czasie zmienność funduszu opartego o REITy przypominała zmienność na rynku akcji, a momentami ruchy obu aktywów praktycznie się pokrywały. Co więcej, zmienność (mierzona odchyleniem standardowym) oraz maksymalne obsunięcie kapitału w tym okresie było wyższe dla funduszu nieruchomościowego, co może wydawać się mało intuicyjne. Celowo wybrałem ten przykład, aby pokazać, że REITy posiadają bardzo dużą zmienność – w przeciwieństwie do klasycznych, fizycznych nieruchomości. Jak widać REITy nie są alternatywą do inwestowania w fizyczne nieruchomości, gdyż ich charakterystyka zbliżona jest bardziej do akcji.
Porównanie REITów i klasycznych nieruchomości
Poniżej znajdziesz porównanie akcji, REITów i nieruchomości pod względem kilku parametrów.
| REITy | Fizyczne nieruchomości | Akcje | |
|---|---|---|---|
| Wymagany kapitał | Niski, nawet od kilkuset złotych | Wymagany jest duży kapitał, najczęściej kilkadziesiąt lub kilkaset tysięcy złotych | Niski, nawet od kilkuset złotych |
| Dostępność do informacji o wycenie aktywa | Instrument notowany na rynku, zatem codziennie znamy bieżącą wycenę | Rzadko – tylko w momencie dokonywania transakcji lub porównując ceny transakcyjne w okolicy | Instrument notowany na rynku, zatem codziennie znamy bieżącą wycenę |
| Wahania ceny | Bardzo duże i szybkie | Zazwyczaj niewielkie i powolne | Bardzo duże i szybkie |
| Możliwe maksymalne przejściowe straty (obsunięcia kapitału) – nominalnie | Zazwyczaj bardzo duże, sięgające nawet 70% i więcej | Zazwyczaj niewielkie i nie sięgające więcej niż kilka lub kilkanaście procent. | Zazwyczaj bardzo duże, sięgające nawet 70% i więcej |
| Wypłata gotówki do inwestora | Są zobligowane do wypłaty dywidendy inwestorowi | Można uzyskiwać przychody z najmu/dzierżawy | Nie są zobligowane do wypłaty dywidendy, lecz taka możliwość istnieje |
| Opodatkowanie zysków | Tak jak inne dochody, czyli w Polsce 19% (plus często dodatkowy podatek u źródła przy dywidendach) | Zależy od tego, czy wynajmujemy prywatnie, czy w ramach działalności, np. stawka ryczałtowego podatku od przychodów z czynszu najmu wynosi 8,5% pod warunkiem, że ich wartość nie przekracza 100 000 zł rocznie | Tak jak inne dochody, czyli w Polsce 19% (plus często dodatkowy podatek u źródła przy dywidendach od zagranicznych spółek) |
| Płynność inwestycji (łatwość sprzedaży) | Bardzo duża, każdego dnia można sprzedać jednostki na rynku | Niewielka, potencjalna trudność ze znalezieniem nabywcy oraz długi czas doprowadzenia do transakcji | Bardzo duża, każdego dnia można sprzedać akcje na rynku |
| Łatwość dywersyfikacji | Relatywnie łatwa, fundusze tego typu inwestują zazwyczaj w wiele nieruchomości, ponadto łatwo nabywać wiele REITów | Zważywszy na unikatowość każdej inwestycji oraz dużą wartość pojedynczej nieruchomości jest to zdecydowanie trudniejsze | Relatywnie łatwa, można nabywać ETFy na całe indeksy, ponadto łatwo nabywać wiele pojedynczych akcji |
| Koszty zarządzania (management fees) | Występują i trzeba na nie uważać. | Nie występują, ale trzeba ponosić inne koszty związane z posiadaniem nieruchomości np. podatek od nieruchomość lub czynsz | Jeśli kupujemy bezpośrednio akcje, to nie ponosimy tego typu kosztów. |
Mam nadzieję, że po zapoznaniu się z tabelą wiesz już, że REITom dużo bliżej do akcji niż do fizycznych nieruchomości. Budując portfel długoterminowy oczywiście można nabywać tego typu fundusze, ale warto wiedzieć, że nie będą one stabilizowały portfela tak, jak fizyczna nieruchomość.
Jeśli chcesz dowiedzieć się jak różne klasy aktywów, w tym między innymi REITy i nieruchomości radziły sobie historycznie z inflacją, to koniecznie zapoznaj się z wpisem: Jak pokonać inflacje?
Wpis pochodzi z serii Często Zadawanych Pytań na które udzielam odpowiedzi w 2 minuty lub mniej.
