Konto Mieszkaniowe

Rządowy program Pierwsze Mieszkanie składa się z dwóch instrumentów: Bezpiecznego Kredytu 2% oraz Konta Mieszkaniowego. Oba są dofinansowywane z budżetu państwa i mają pełnić tę samą funkcję – podbić ceny mieszkań… przepraszam, zwiększyć szanse obywateli na posiadanie własnego mieszkania. O ile sporo w mediach mówi się o dofinansowaniu kredytów (nic dziwnego, gdyż program ten jest niezwykle atrakcyjny), to jednak warto też przyjrzeć się Kontu Mieszkaniowemu i zastanowić się, czy stanowi ono lepszy sposób na oszczędzanie od chociażby lokowania środków w detaliczne obligacje skarbowe?

Z tego wpisu dowiesz się kto może założyć takie konto, z jakimi benefitami wiąże się jego posiadanie oraz zasady jego działania. Na koniec pokażę Ci jak policzyć specjalną premię mieszkaniową od rządu i przekonamy się czy jest ono lepsze od EDO. Ruszajmy.

Co to takiego, to całe Konto Mieszkaniowe?

Wszelkie informacje o warunkach konta znajdują się w ustawie „o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe” z dnia 26. maja 2023 roku[1]. Streszczenie tych informacji można znaleźć też na oficjalnej stronie rządowej, choć sporo treści jest tam pominiętych[2]. Zbiorę dla Ciebie wszystko to razem oraz dorzucę kilka własnych wniosków, abyś sam mógł zdecydować czy Konto Mieszkaniowe to produkt finansowy dla Ciebie i czy w ogóle opłaca Ci się je zakładać.

Konto Mieszkaniowe skierowane jest do osób, które nie mają wystarczającej zdolności kredytowej, aby skorzystać z Bezpiecznego Kredytu 2%. Jest to program systematycznego oszczędzania, pozwalający w zamyśle zgromadzić wkład własny do nabycia nieruchomości. Produkt ten posiada kilka mechanizmów zachęcających do regularnego oszczędzania, a okres w jakim można z niego korzystać wynosi od 3 do 10 lat.

Sama nazwa „Konto Mieszkaniowe” została zastrzeżona w ustawie i nie może stanowić nazwy firmy lub hasła marketingowego.

Kto może skorzystać z Konta Mieszkaniowego?

Konto mogą założyć osoby, które nie ukończyły 45. roku życia, nie mają i nie miały mieszkania, domu jednorodzinnego lub spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Od tych ogólnych zasad jest jednak kilka wyjątków.

Konto Mieszkaniowe mogą otworzyć osoby posiadające teraz lub w przeszłości prawo do mieszkania, które:

  • otrzymały mieszkanie w drodze dziedziczenia PO rozpoczęciu oszczędzania,
  • PRZED okresem oszczędzania nabyły współwłasność do nie więcej niż jednego mieszkania lub domu jednorodzinnego w udziale nie większym niż 50% (czyli kiedyś nabyły spadek do mniej niż połowy jakieś nieruchomości mieszkaniowej),
  • posiadały (lub posiadają) mieszkanie lub dom jednorodzinny wyłączony z użytkowania w związku z katastrofą budowlaną lub wskutek działania żywiołu  (czyli straciły dom w wyniku np. pożaru).

Konto Mieszkaniowe mogą założyć także osoby posiadające własny lokal mieszkaniowy, które mieszkają z co najmniej dwójką własnych lub przysposobionych dzieci. Jednakże w takim wypadku możliwość założenia konta zależy od metrażu mieszkania i ilości dzieci.

Mieszkanie nie może być większe niż:

  • 50 m2 w przypadku 2 dzieci,
  • 75 m2 w przypadku 3 dzieci,
  • 90 m2 w przypadku 4 dzieci,
  • bez ograniczeń w przypadku 5 lub większej liczby dzieci.

Zasady korzystania z programu

Ustawodawca nie tylko określił kto konkretnie może założyć Konto Mieszkaniowe, ale także ustalił szereg zasad odnośnie wpłat na nie. Ma to być przede wszystkim program systematycznego oszczędzania, a nie narzędzie do inwestowania dla zamożnych obywateli. Dlatego przyjęto dwa ważne limity kwotowe oraz wprowadzono spore zachęty do comiesięcznego odkładania pieniędzy.

Zasady korzystania z Konta Mieszkaniowego:

  • Minimalna wpłata miesięczna na konto to 500 zł
  • Maksymalna wpłata miesięczna na konto to 2 000 zł (daje to możliwość rocznej wpłaty między 6 tys. a 24 tys. złotych)
  • W danym miesiącu wielkość wpłat jest dowolna (nie musi być stała), choć nie mniejsza niż 500 zł i nie większa niż 2000 zł.
  • Aby nie stracić dodatkowej premii od państwa należy dokonać minimalnych wpłat przynajmniej w 11 miesiącach (1 miesiąc wakacji),
  • Gromadzenie środków w ramach konta ma trwać nie mniej niż 3 lata i nie więcej niż 10 lat (kalendarzowych). (Konto może być prowadzone nie dłużej niż do dnia 31. marca roku następującego po upływie 10 lat liczonych od dnia 31. grudnia roku kalendarzowego, w którym zawarto umowę.)
  • Konto można założyć tylko raz.

W programie nie określono żadnych progów dochodowych, to ile zarabiamy nie wpływa na możliwość korzystania z programu.

Bank prowadzący Konto Mieszkaniowe nie może pobierać od oszczędzającego opłat ani prowizji w związku z prowadzeniem konta. Konto może być prowadzone tylko w złotówkach.

Premia Mieszkaniowa od państwa

Ustawodawca przewidział dwa bardzo duże benefity dla posiadaczy tego konta (po spełnieniu pewnych warunków).

Po pierwsze, konto jest oprocentowane i choć bank komercyjny ustala warunki tego oprocentowania, to ustawodawca wprowadził pewne mechanizmy, aby nie odbiegało ono znacząco od innych kont oszczędnościowych w danym banku. Korzyścią dla posiadacza jest to, iż odsetki naliczone na tym koncie są zwolnione z podatku Belki (19%).

Po drugie, każdemu oszczędzającemu zostanie dodatkowo naliczona coroczna specjalna Premia Mieszkaniowa. Jej wysokość będzie zależała od korzystniejszego z dwóch wskaźników w danym roku: rocznego wskaźnika inflacji lub wskaźnika zmiany wartości ceny 1m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego. Specjalna premia jest wypłacana corocznie.

Premia Mieszkaniowa i zwolnienie z podatku będą przysługiwać wyłącznie w przypadku wypłaty zgromadzonych środków na:

  • zakup pierwszego mieszkania, w tym:
  • zakup lub budowę domu jednorodzinnego
  • sfinansowanie części kosztów inwestycji prowadzonej w ramach kooperatywy mieszkaniowej lub ustanowienie spółdzielczego prawa do lokalu
  • wkład mieszkaniowy w spółdzielni mieszkaniowej
  • partycypację w SIM (Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe) albo TBS (Towarzystwa Budownictwa Społecznego)
  • a także nabycie prawa własności nieruchomości gruntowej lub jej części w celu budowy na niej domu jednorodzinnego.

Po zakończeniu oszczędzania na wydanie odłożonych środków obywatel będzie miał 5 lat. (Co jest raczej długim okresem, jako że samo lokowanie środków może trwać aż 10 lat)

Premia mieszkaniowa jest naliczana z dniem 15. marca roku następującego po roku kalendarzowym prowadzenia konta, za który jest naliczana. Trzeba pamiętać, że premię otrzymamy w sytuacji gdy dokonujemy comiesięcznych wpłat (możemy pominąć jedną wpłatę w roku kalendarzowym). W sytuacji, gdy konto założymy w trakcie roku, to do końca danego roku kalendarzowego także mamy 1 miesiąc, w którym można nie dokonać wpłaty (Art. 6. ust 3, punkt 1).

Banki prowadzące Konta Mieszkaniowe zobowiązane są do udostępniania klientowi informacji o naliczonej kwocie Premii Mieszkaniowej za każdy rok oraz aktualnej kwoty premii.

Premia mieszkaniowa jest wypłacana zawsze łącznie ze środkami zgromadzonymi na koncie, termin wypłaty środków to 14 dni od dnia złożenia dyspozycji wypłaty.

Na jaką premię można liczyć i jak ją obliczyć?

Wysokość premii od rządu będzie zależeć wyłącznie od ilości wpłaconego kapitału oraz stopy inflacji w danym roku – ustawodawca konkretnie ma tutaj ma myśli średnioroczny wskaźnik inflacji za dany rok (alternatywnie wskaźnik zmiany wartości ceny 1m2 ). Należna premia nie jest naliczana od kwoty zgromadzonej na koniec roku, lecz wyliczana osobno za każdy miesiąc – jeśli oszczędza się regularnie taką samą kwotę, to będzie to uśredniona suma wpłat w danym roku.

Premia nalicza się za każdy miesiąc według wzoru:

wzór konto mieszkaniowe

Przykład. Od stycznia oszczędzamy przez cały rok 1000 złotych miesięcznie. Na koniec roku okazuje się, że wskaźnik premii mieszkaniowej będzie ustalony w oparciu o średnioroczny wzrost wartości cen towarów i usług opublikowany przez GUS (tj. średnioroczną inflację), który w naszym przykładzie wynosi 12%. Za pierwszy miesiąc otrzymamy 10 złotych premii:

wzór konto mieszkaniowe

W kolejnym miesiącu, po dopłaceniu 1000 zł, mamy już na koncie łącznie 2000 zł, więc dostajemy 20 złotych premii. Całkowita premia kumuluje się i wynosi już 30 zł.

wzór konto mieszkaniowe

Idąc dalej tym algorytmem, w 12. miesiącu mamy na koncie 12 tys. złotych. Dostaniemy wtedy 120 zł premii. Gdy zsumujemy premie za wszystkie dwanaście miesięcy, wyjdzie nam, że łącznie za pierwszy rok otrzymamy 720 zł. W kolejnych latach mechanizm działa tak samo, zmienia się tylko wartość wskaźnika.

W następnym roku nasz kapitał startowy to 12 tys. złotych. Po pierwszej dopłacie mamy już 13 tys. i od tej właśnie kwoty będzie liczona premia za 13. miesiąc. Zatem im dłużej oszczędzamy, tym zysk z premii mieszkaniowej jest większy, co bardzo motywuje do systematycznego oszczędzania pieniędzy na tym koncie.

Co jeszcze warto wiedzieć o premii mieszkaniowej?

Przypominam, że żeby załapać się na premię w danym roku kalendarzowym musimy dokonać co najmniej 11 wpłat minimalnych (w 11 różnych miesiącach). Jeśli raz nie spełnimy tego warunku, nic się nie stanie. Premia nie naliczy się w tym roku, ale nadal możemy otrzymać ją w kolejnym. Jednak już dwa takie „przewinienia” skutkują pożegnaniem się z premią mieszkaniową na dobre.

Jeśli kalkulacja nadal sprawia Ci problemy, daj znać w komentarzu (najlepiej opisz od razu jaką kwotę chcesz oszczędzać i w którym miejscu pojawia się wątpliwość w obliczeniach).

Warto wiedzieć, że z tytułu wypłaty premii mieszkaniowej bank prowadzący konto pobiera prowizję odpowiadającą 1% wysokości tej premii. Prowizja jest potrącana bezpośrednio z wypłacanej Premii Mieszkaniowej.

Jak i gdzie skorzystać z Konta Mieszkaniowego?

Program jest prowadzony za pośrednictwem Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK). Konto Mieszkaniowe będzie można założyć w bankach, które posiadają umowę z BGK – zakładam, że taka możliwość będzie we wszystkich bankach państwowych: PKO BP, Pekao SA, Alior Bank. Konto ma ruszyć w połowie roku, czyli już niebawem (jeśli czytasz to akurat w czerwcu 2023).

Ustawa wchodzi w życie z dniem 1. lipca 2023 roku.

Konto Mieszkaniowe kontra EDO

Wiele osób chcących budować wkład własny na mieszkanie, może zastanawiać się jak Konto Mieszkaniowe wypada na tle detalicznych obligacji skarbowych. Zestawmy zatem ze sobą kilka parametrów obu tych produktów. Porównam tutaj Konto Mieszkaniowe do EDO, gdyż horyzontem czasu są najbardziej do siebie zbliżone, a dodatkowo obydwa mają formę indeksacji o inflację (choć o inne jej wskaźniki). Ponadto obligacje EDO w perspektywie powyżej 3 lat zazwyczaj wypadają lepiej niż COI, dlatego EDO zdają się być godniejszym sparingpartnerem dla Konta Mieszkaniowego. 

konto mieszkaniowe vs edo finansowa przygoda

Jeśli podobał Ci się wpis, koniecznie polub mój profil w social media, aby nie ominęły Cię kolejne ciekawe artykuły.

Czy warto założyć Konto Mieszkaniowe?

Podsumowując powyższe rozważania i porównując Konto Mieszkaniowe chociażby do oszczędzania w ramach detalicznych obligacji skarbowych EDO, widać gołym okiem, że osoby, które faktycznie chcą oszczędzać na zakup mieszkania w perspektywie 3- i więcej lat, powinny zainteresować się tym produktem. Nie jest on tak elastyczny i uniwersalny jak detaliczne obligacje skarbowe, lecz nadrabia swoją atrakcyjność Premią Mieszkaniową oraz zwolnieniem z podatku Belki.

Warto też wiedzieć, że po 10 latach prowadzenia konta, przekształca się ono w lokatę bankową. Ustawodawca przewidział maksymalną ilość dopłat, jakie mogą otrzymać wszyscy beneficjenci łącznie z tytułu Premii Mieszkaniowej. W budżecie ustalona została konkretna pula pieniędzy na dany rok, jeśli zainteresowanie kontem będzie bardzo duże, to może się zdarzyć, że pula ta się wyczerpie. Po wszelkie szczegółowe dane odsyłam do ustawy 🙂

Gdybym mógł skorzystać z tego programu oszczędzając na swoje pierwsze mieszkanie, to na pewno wybrałbym Konto Mieszkaniowe. Natomiast jeśli mógłbym oszczędzać ponad 2000 zł miesięcznie, wtedy nadwyżki lokowałbym w Emerytalnych Dziesięcioletnich Obligacji (EDO) Skarbowych.

Jeśli sądzisz, że artykuł ten mógłby pomóc komuś z Twoich bliskich, to proszę koniecznie się nim podziel.


[1] Ustawa „o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe” z dnia 26. maja 2023 roku

[2] Strona rządowo – artykuł o koncie mieszkaniowym