Długi kredyt

Zaznaczam, że artykuł pisany jest w maju 2022 i dotyczy bieżącej sytuacji w Polsce w tym właśnie okresie. Nie jest to analiza ogólna: czy warto przejść na stałą stopę procentową lub czy warto to zrobić w innym kraju np. w Stanach Zjednoczonych.

Obecnie wiele banków oferuje swoim klientom możliwość przejścia ze zmiennej stopy procentowej na stałą stopę procentową na okres 5 lat. Jak wszyscy dobrze wiemy Rada Polityki Pieniężnej (RPP) podwyższa stopy procentowe, co przekłada się na wzrost WIBORu, a to następnie skutkuje wyższymi ratami kredytów.

Zatem czy warto zmienić stopę procentową ze zmiennej na stałą?

Powiem wprost: nie znam odpowiedzi na to pytanie. Domyślam się, że nikt nie zna odpowiedzi na to pytanie. Uważam, że nawet członkowie RPP nie wiedzą, jak będą kształtować się stopy procentowe w Polsce, gdyż będą oni reagować na bieżącą sytuacje gospodarczą oraz poziom inflacji.

PEKAO stała rata
Przykładowe proponowane oprocentowanie stałe kredytu hipotecznego przez bank Pekao SA w maju 2022. Źródło: https://www.pekao.com.pl/klient-indywidualny/wlasne-mieszkanie-lub-dom/kredyt-hipoteczny.html

Koniec artykułu, bo nikt nic nie wie

Przed wieloma osobami pojawia się opcja przejścia na stałą stopę procentową na 5 lat, co z jednej strony zabezpiecza przed nadmiernym wzrostem WIBORu, ale z drugiej usztywnia go na stałym (obecnie dość wysokim – według mnie) poziomie.

Ponownie – nie wiem, która opcja jest lepsza, bo nie wiem jak będzie kształtował się WIBOR. Jednak każdy z nas na pewne oczekiwania odnośnie przyszłego WIBORu. Wykorzystując te oczekiwania można określić, czy w perspektywie 5 lat warto przejść na stopę stałą czy zostać przy stopie zmiennej.

Stworzyłem bardzo prosty arkusz kalkulacyjny w google docs, gdzie każdy samodzielnie może porównać ofertę kredytu ze stałą stopą procentową do własnych oczekiwań związanych ze zmianami stóp procentowych.

Plik upraszcza rzeczywistość (o tym poniżej). Jednak jego celem jest porównać oba warianty kredytu, przy podaniu zaledwie kilku parametrów.

Plik do porównywania kredytu ze stałą i zmienną stopą.

Jak korzystać z pliku?

Po pierwsze i najważniejsze, aby móc edytować plik należy utworzyć jego kopię – instrukcja jak to zrobić jest w pliku.

Następnie wykonujemy trzy kroki, w których uzupełniamy tylko niebieskie pola. Domyślnie wpisane tam są pewne liczby, ale należy je zastąpić własnymi.

Krok 1 to wpisanie oferowanej przez bank stałej stopy procentowej oraz marży w kredycie ze zmienną stopą. Każdy powinien znać te parametry, zatem podanie ich powinno być proste.

Krok 2 jest dużo trudniejszy, gdyż wymaga podania oczekiwanych stawek WIBOR od chwili obecnej do 5 lat w przód. Nie znając przyszłości musimy posłużyć się prognozami lub własnymi oczekiwaniami. Nie ma po prostu innej opcji. Informacje o tym, jak pomóc sobie oszacować stawki WIBOR znajdziesz poniżej.

Krok 3 to porównanie obydwu opcji w przeliczeniu na złotówki z wykorzystaniem podanych powyżej stóp procentowych. Należy tutaj podać kwotę kredytu pozostałą do spłaty oraz okres kredytu.

Na koniec porównujemy obie oferty.

Plik jest prosty, ale zależało mi przede wszystkim na tym, aby każdy mógł go użyć. Po drugie zbytnia komplikacja i tak nie zmieni faktu, że dużo tutaj zależy od przyjętych stawek WIBOR w przyszłości, co jest zmienną bardzo niepewną.

Uznałem też, że perspektywa 5 lat do porównania jest odpowiednia, gdyż warunki za 5 lat mogą wyglądać inaczej i nowa oferta stałej stopy procentowej może być zupełnie inna niż obecnie.

Jak już wspomniałem, plik upraszcza rzeczywistość. Po pierwsze zakłada, że stopy procentowe będą liniowo rosły lub spadały między okresami. Dodatkowo stawka WIBOR w kredycie ze zmienną stopą procentową jest aktualizowana co miesiąc, co nie zawsze ma miejsce w praktyce. Niemniej oba te uproszczenia wydały mi się akceptowalne.

Jak sobie pomóc prognozować WIBOR?

Jeśli chcemy oszacować potencjalną korzyść (lub stratę) z przejścia na stałą stopę procentową, to musimy przyjąć pewne założenia co do przyszłych stawek WIBORu.

Proponuję 3 źródła, które można do tego celu wykorzystać:

Narodowy Bank Polski

NBP nie publikuje prognoz swoich stóp procentowych oraz nie prognozuje stóp na rynku międzybankowym. NBP tworzy prognozy co do inflacji. Mimo że horyzont scenariuszy inflacji jest krótszy niż 5 lat, to jednak jest to lepsze niż nic i może być wykorzystany do szacowania, kiedy stopa referencyjna przestanie rosnąć lub zacznie spadać.

Inflacje CPi w Polsce
Projekcja inflacji i PKB opracowywana jest w Departamencie Analiz i Badań Ekonomicznych (DABE) Narodowego Banku Polskiego. Źródło nbp.pl

Bieżący WIBOR

Dla wartości obecnej WIBORu można przyjąć bieżącą stawkę WIBOR 1M lub 3M (w zależności od kredytu). Dla wartości prognozowanej za rok można przyjąć stawkę WIBOR 1R. Dobrym źródłem tutaj jest strona bankier.pl, która codziennie aktualizuje (i archiwizuje) te dane.

WIBOR bankier przykład
Stawki WIBOR w Polsce. Źródło bankier.pl

Analizy i projekcje makroekonomiczne banków

Pewną formą śledzenia oczekiwań analityków i banków są ich konta na Twitterze, gdzie często pojawiają się projekcje makroekonomiczne banków odnośnie inflacji, stóp procentowych lub długoterminowego rynku stopy procentowej. Analizy te traktujemy jako sugestię, a nie prawdy objawione, jednak mogą nam dać wyobrażenie na temat tego, co obecnie „myśli” rynek.

Konta Twitter:Link
BNP Paribashttps://twitter.com/BNP_rynki
Pekao SAhttps://twitter.com/Pekao_Analizy
mbankhttps://twitter.com/mbank_research
INGhttps://twitter.com/ING_EconomicsPL
PKO BPhttps://twitter.com/PKO_Research
Przykładowe profile banków, z których analiz można korzystać.


Mam nadzieję, że te pomysły będą pomocne.

Masz inne pomysły skąd czerpać informacje na temat prognoz WIBOR? Napisz komentarz i podziel się nimi z innymi.

Czy lepsza jest zmienna czy stała stopa procentowa w kredycie?

Odpowiedź na to pytanie pozostawiam Tobie czytelniku. W obecnej sytuacji dużo zależy od oferty Twojego banku, bieżącej marży oraz Twoich oczekiwań względem WIBORu. Pamiętaj jednak, że stała stopa nie załatwia wszystkiego. O ile hipoteki ze stałą stopą procentową stanowią w Polsce rzadkość, to w innych krajach są one powszechne. Zdarzały się przypadki, że posiadacze takich kredytów też narzekali na nie, gdy stopy w ich krajach spadały. Jak widać nie ma sytuacji idealnej.

Sytuacja podbramkowa

Zdaję sobie sprawę, że dla wielu osób podwyżka WIBORu o kolejne 100 bp (czyli 1%) lub więcej mogłaby okazać się fatalna dla budżetu domowego, a w praktyce oznaczać niemożliwość spłacania takiej raty. W takim wypadku nie kierujemy się myśleniem o opłacalności, a myślimy co pozwoli nam przetrwać. Jeśli poziom stałej stopy procentowej pozwoli nam obsługiwać kredyt w naszym budżecie, to wydaje się to lepszą opcją niż ryzykowanie pojawiania się WIBORu, który mógłby zagrozić naszej egzystencji.

Możliwe, że pojawi się pewna pomoc ze strony rządu. Jednak obecnie proponowane rozwiązania raczej przekładają problem wyższych rat w czasie niż je eliminują. Myślę, że lepiej liczyć na siebie niż na niepewną pomoc z zewnątrz.

Niestety w sytuacjach „podbramkowych” musimy czasem podejmować decyzje nieoptymalne finansowo. Chciałem wspomnieć o takim scenariuszu, gdyż nie każdy może być w komfortowej sytuacji, w której może wybierać między stałą, a zmienną stopą.

Jeśli chcesz się dowiedzieć, jak liczy się wartość raty w kredycie ze zmienną stopą procentową, odwiedź artykuł: Czy warto nadpłacać kredy hipoteczny?.